第一部分 资产评估师声明……………………………………………… 1第二部分 评估报告摘要………………………………………………………2第三部分 评估报告正文………………………………………………………4一、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者…………4二、评估目的 ……………………………………………………………………5三、评估对象和评估范围…………………………………………………… 5四、价值类型及其定义………………………………………………………7五、评估基准 日…………………………………………………………………7六、评估依据……………………………………………………………………7七、评估方法……………………………………………………………………9八、评估过程………………………………………………………………… 10九、评估假设…………………………………………………………………… 11十、评估结论…………………………………………………………………… 12十一、特别事项说明…………………………………………………………… 12十二、评估报告使用限制说明…………………… ………………… 13十三、评估报告日………………………………………………………… 13第四部分 附件 ………………………………………………………………15
（一）我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
（二）评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有单位申报并经其签章确认；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
（三）我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
（四）在执行本次评估程序过程中，对资产的法律权属，评估师进行了必要的、独立的核实工作，但并不表示评估师对评估对象法律权属进行了确认或发表了意见。评估师执行资产评估业务的目的只是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。
（五）我们评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。资产评估师不承担相关当事人的决策责任。
二、评估报告使用者： 根据评估业务约定书的约定，本次经济行为涉及的委托方及国家法律、法规规定的报告使用者，为本评估报告的合法使用者。
六、评估对象及评估范围： 本次评估对象及范围为南宁国粮房地产开发有限公司位于广西南宁市良庆区五象大道北侧的 A2 及 A3 地块在建项目。资产评估申报表列示的账面价值为 382,961,297.39 元。
八、评估方法： 本次评估遵照资产评估的有关法律、法规和评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，依据评估对象的实际状况、有关市场交易资料和现行市场价格标准，以资产的持续使用和公开市场为前提，对委估资产整体采用成本法评估测算，其中土地使用权采用市场比较法和假设开发法进行评估测算，取市场法评估结果确定评估价值。
九、评估结论： 经评估，南宁国粮房地产开发有限公司拟转让的部分资产在评估基准日 2017 年 5 月 31 日的评估价值为人民币 742,293,261.24 元（大写：人民币柒亿肆仟贰佰贰拾玖万叁仟贰佰陆拾壹元贰角肆分）。
1 、 评估对象中 A2 及 A3 地块的土地已取得《国有土地使用权证》 （南宁国用 （2011 ）第 578382、 578379 号），权证记事中登记了证书有效期至 2015 年 12 月 31 日。根据南宁市国土资源局《关于取消土地证有效期有关情况的函》 （南国土资函（2015） 411 号），南宁市从 2015 年 3 月 1 日起取消土地证有效期，原已核发的有效期土地证为合法有效的土地权属凭证。故本次评估中不考虑土地权证有效期对土地评估价值的影响。
2、评估对象中 A2 及 A3 地块的土地权证记事中登记了需在 2012 年 4 月 31 日前动工， 2015 年 3 月 31 日前完成项目施工建设。由于项目地块存在历史遗留问题（如有未完成征地的插花地等）、周边配套市政路网未按计划开工建设、政府调整规划（如调整容积率、建筑高度、密度等），致使 A2 及 A3 等地块项目不具备完善的开工条件，原开竣工日期无法按时完成，截止本次评估基准日政府国土部门未对 A2 及 A3 地块项目开竣工日期延期提出异议。本次评估中未考虑上述事项对土地评估价值的影响。
3、评估对象中的 A3 地块中有 4 块插花地（即尚未完成征收的土地），根据南宁国粮房地产开发有限公司与南宁市良庆区土地储备分中心签订的《土地置换协议书》 （2013年 12 月 11 日），由政府将南宁国粮房地产开发有限公司名下 4 宗土地（包括 A3 地块）上的 10 块零星插花地收储，之后与南宁国粮房地产开发有限公司名下另 2 宗土地（宗地号 5008586、 5008587）进行等面积置换。在本次评估基准日，上述 10 块插花地的征收、结算工作已进入尾声，良庆区土地储备分中心已发函五象管委会要求启动土地置换工作。由于规划调整致使原插花地容积率调低，故五象管委会国土局将等面积置换的原方案调整为评估后等价值置换，新置换方案正在报管委会办公会议审议。
本次评估中将 A3 地块待置换的 4 块插花地纳入评估范围， 4 块插花地账面值按南宁国粮房地产开发有限公司提供的数据确认，评估采用的 A3 地块（含 4 块插花地）土地面积按《南宁市规划管理局建设项目规划设计条件通知书》内记载数据 47657.09 平方米确认。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告正文。
上海财瑞资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用成本法，按照必要的评估程序，对南宁国粮房地产开发有限公司拟实施资产转让行为涉及的广西南宁市良庆区五象大道北侧 A2 及 A3 地块在建项目，在 2017 年 5 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
经营范围：房地产开发经营（凭资质证经营）；建筑技术、房地产咨询服务；建筑材料（除危险化学品），建筑软件的开发与销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）
除与本经济行为相关的法律、法规规定的报告使用者外，无其他评估报告使用者。
根据光明房地产集团股份有限公司《关于拟挂牌转让南宁国粮房地产开发有限公司澜湾九里项目 A2 及 A3 地块在建工程的请示》（光明地产〔 2017 〕 71 号）、光明食品 （集团）有限公司《关于同意对南宁国粮房地产开发公司澜湾九里项目 A2 及 A3 地块在建工程进行评估的批复》（光明投资〔 2017 〕 275 号），为满足南宁国粮房地产开发有限公司资产转让的需要，对涉及的部分资产（广西南宁市良庆区五象大道北侧 A2 及A3 地块在建项目）进行价值估算，并发表专业意见。
本次评估对象为南宁国粮房地产开发有限公司因资产转让行为涉及的部分资产，评估范围为评估对象涉及的广西南宁市良庆区五象大道北侧 A2 及 A3 地块在建项目，土地面积合计 58662.42 平方米。资产评估申报表列示的资产账面金额为 382,961,297.39 元。
委托评估对象和评估范围与本次经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，其在评估基准日的资产类型和帐面金额列表如下。
评估对象主要包括广西南宁市良庆区五象大道北侧 A2 及 A3 地块两宗土地使用权及前期工程等。
A3 地块中 4 块插花地的账面价值是拟置换的 2 宗土地（宗地号 5008586、 5008587）账面价值的对应分摊价值。
A2 地块已取得《国有土地使用权证》（南宁国用（2011 ）第 578382 号），土地使用权人为南宁国粮房地产开发有限公司，坐落为南宁市五象新区五象大道北侧，地号5008584，图号为缸瓦窑-A-2，地类（用途）为城镇住宅用地、批发零售用地，使用权类型为出让，终止日期为城镇住宅用地至 2071 年 5 月 21 日、批发零售用地至 2041 年 5月 21 日，使用权面积 11005.33 平方米。记事：①容积率3.0 且≤3.5 ；②该宗地在 2012年 4 月 31 日前动工建设， 2015 年 3 月 31 日前完成项目施工建设；③本证书有效期至2015 年 3 月 31 日。
A3 地块已取得《国有土地使用权证》（南宁国用（2011 ）第 578379 号），土地使用权人为南宁国粮房地产开发有限公司，坐落为南宁市五象新区五象大道北侧，地号5008581 ，图号为缸瓦窑-A-2、 -B-1 、 -B-2、 -B-3 ；缸瓦窑-D-3，地类（用途）为城镇住宅用地、批发零售用地，使用权类型为出让，终止日期为城镇住宅用地至 2071 年 5 月21 日、批发零售用地至 2041 年 5 月 21 日，使用权面积 42937.56 平方米。记事：①本证书有限期至 2015 年 3 月 31 日止，容积率3.0 且≤3.5 ；②南宁国粮房地产开发有限公司需在 2012 年 4 月 31 日前动工建设， 2015 年 3 月 31 日前完成项目施工建设。
A3 地块内有 “插花地” （ 即尚未完成征收的土地） 4 块。根据公司与南宁市良庆区土地储备分中心签订的“土地置换协议”，公司位于良庆区五象大道北侧共 8 宗土地（包括 A3 地块）内共有 10 块“插花地”，将用公司名下的 5008586、 5008587 地块进行置换，置换后 A3 地块上将不再有“插花地”。 5008586、 5008587 地块权证登记的土地用途为城镇住宅用地，使用权类型为出让，终止日期至 2071 年 5 月 21 日，记事：容积率3.0且≤3.5，该宗地 2012 年 4 月 31 日前动工建设， 2015 年 3 月 31 日前完成项目施工建设，证书有效期至 2015 年 3 月 31 日。在本次评估基准日，上述 10 块插花地的征收、结算工作已进入尾声，良庆区土地储备分中心已发函五象管委会要求启动土地置换工作。 2、实物状况
评估对象是“光明.澜湾九里”住宅开发项目的一部分， 位于广西南宁市良庆区的五象新区，所在位置东北到良堤路及邕江、南到规划道路、西南到五象大道、北到规划道路。 “光明.澜湾九里”项目位于良庆区五象大道北侧(广西体育中心正对面)，东北面紧邻规划建设中的滨江公园及邕江，江对面为“国家 4A 级青秀山旅游风景区”；西南面为“广西体育中心”；西面为五象新区核心商务办公、文化、行政区。项目已一期已完工，正在进行二期建设。
A2 地块是二期项目的一部分，土地形状呈不规则多边形，东北面、东南面临规划道路，西北面、西面与“港保苑” 住宅项目用地相接，目前宗地上有“光明.澜湾九里”二期项目总包单位的临时工棚，账面发生的前期工程费等是分摊的二期项目相应工程费用。
A3 地块内插花地已基本完成土地征收相关工作， A3 地块形状基本呈规则四边形，四面临街，东北面近规划建设中的滨江公园及邕江，目前宗地上已进行了前期工程施工 （部分区域基坑开挖），通临水、临电。
由于 A2、 A3 地块权证取得时间较早，根据《南宁市规划管理局建设项目规划设计条件通知书》，原权证登记的容积率等规划数据已做调整，待插花地置换后，权证信息也将相应调整。本次评估依据最新规划条件进行测算。
根据新规划条件， A2 地块用地性质为居住用地（计容积率商业建筑面积占总计容积率建筑面积 10%以内），净用地面积为 11005.33 平方米，容积率3.0 且≤3.8，； A3地块 （含插花地） 用地性质为居住、 商业用地 （商业建筑面积占总计容积率建筑面积 10%以内），净用地面积为 47657.09 平方米，容积率2.0 且≤2.5。
从整年南宁商住用地土地成交各月数据看，上半年南宁土地市场冷热不均， 6 月成为分界点，出现井喷，下半年各月土地成交数据则趋于平稳。
2016 年南宁土地成交各片区情况，成交面积方面，除青秀区及五象新区外，其它三片区相对均衡。五象新区以 35%居于榜首，占三成有余，江南区、兴宁区、西乡塘区则分别以 28%、 17%、 16%的占比随其后，青秀区土地供应量较少，仅占 4%。
2016 年南宁土地成交，同比数据量跌价涨，地价走高。房企集中拿地，热门地块遭疯抢，致使楼面地价飙涨，各区相继出现“地王”， 2016 年青秀区楼面地价至高者破万！
地价的不断上涨，开发商势必将土地的成本加在房价中，而且地价的不断上扬将进一步刺激开发商对未来的预期，南宁房价下调压力颇大。而 2016 年 9、 10 月，政府出面调控房价，避免南宁房价出现飙涨状态，开发商随后拿地才逐步回归理性， 2016 年后几个月南宁楼市难觅“地王”。
2017 年，南宁土地供应量仍可观，其中还不乏优质地块，整体土地市场看好。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
本报告所称“评估价值”，是指所约定的评估对象与范围在本报告约定的价值类型、评估假设和前提条件下，按照本报告所述程序和方法，仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。
（二）本评估基准日是根据光明食品（集团） 有限公司《关于同意对南宁国粮房地产开发公司澜湾九里项目 A2 及 A3 地块在建工程进行评估的批复》（光明投资〔 2017 〕275 号）确认，以使评估基准日尽可能地接近评估目的的实现日期。
（三）本次评估工作中所采用的价格标准及其他参数、依据均为评估基准日有效的标准、依据。
1 、 《中华人民共和国资产评估法》 （2016 年中华人民共和国主席令第四十六号）； 2、 《中华人民共和国企业国有资产法》 (中华人民共和国 2008 年主席令第五号)；
3、 《国有资产评估管理办法》 (中华人民共和国国务院 1991 年第 91 号令)；
4、 《企业国有资产评估管理暂行办法》 (国务院国资委 2005 年第 12 号令)；
5、 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》 (国资委产权[2006]274号)；
6、 《上海市企业国有资产评估项目核准备案操作手册》 (沪国资委评估﹝ 2012 ﹞468 号)；
7、 《中华人民共和国城市房地产管理法》、 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
5、 《资产评估准则——业务约定书》 (中评协[2007]189 号)；
9、 《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协[2012]248 号）；
10、 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18 号）
1 、光明房地产集团股份有限公司《关于拟挂牌转让南宁国粮房地产开发有限公司澜湾九里项目 A2 及 A3 地块在建工程的请示》（光明地产〔 2017 〕 71 号）
2、光明食品（集团）有限公司《关于同意对南宁国粮房地产开发公司澜湾九里项目 A2 及 A3 地块在建工程进行评估的批复》（光明投资〔 2017 〕 275 号）
2、《国有土地使用权证》（南宁国用（2011 ）第 578382、 578379 号）
土地资产评估通常有市场比较法、成本逼近法、假设开发法、基准地价系数修正法等。
这几种评估方法分别从市场、成本等途径分析和估算评估对象的价值。在评估中究竟选择哪种方法，主要考虑经济行为所对应的评估目的和确定的价值类型，综合企业的经营和资产情况、特点，以及委托方的要求和资料、参数的来源等因素，选用适用的评估方法。
①市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。
评估对象为住宅用地，近期、周边有较多类似土地的招拍挂交易案例，适宜采用市场比较法进行评估。
②成本逼近法一般适用于新开发土地的价格评估，特别适用于土地市场狭小，土地成交实例不多，无法利用市场比较法进行估价时采用。
评估对象为住宅用地，虽可使用成本逼近法评估，但其评估结果的可靠性不如市场比较法和假设开发法，故本次评估不采用成本逼近法。
③剩余法（即假设开发法）适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形：①待开发成房地产或待拆迁改造后再开发成房地产的土地估价；②仅将土地整理成可供直接利用的土地估价；③现有房地产中地价的单独评估。
评估对象为待开发土地，有容积率规划指标，开发完成后的房地产市场价格及开发成本较易取得，使用采用假设开发法进行评估。
④基准地价系数修正法适用于已公布基准地价的城市的宗地地价评估。特别适用于土地出让底价、土地抵押价格、课税地价和国有企业兼并等行为中的土地资产评估。
评估对象为住宅用地，虽可使用基准地价系数修正法评估，但其评估结果的可靠性不如市场比较法和假设开发法，故本次评估不采用基准地价系数修正法。
①市场比较法是根据市场中的替代原理，将委估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算委估土地客观合理价格的方法。
基本公式为：土地使用权比准价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
②假设开发法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算委估土地价格的方法。
基本公式为：土地使用权评估价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费－销售费用－销售税金－投资利息－开发利润－土地契税
除土地资产外的前期工程费用等，根据现场勘查、按实际发生成本，在考虑利息、利润后确定评估值。
2017 年 6 月 22 日，委托方就本次评估工作与上海财瑞资产评估有限公司进行了初步沟通。上海财瑞资产评估有限公司与委托方就本次评估目的、评估基准日、评估对象和评估范围等问题协商一致，并签署了资产评估业务约定合同， 制定出资产评估工作计划。
评估小组现场评估阶段的时间为 2017 年 6 月 27 日。主要工作如下：
首先，清查核实基础数据并收集评估所需资料。评估人员进入现场后根据委托方提供的资产清查评估明细表，进行账表核对，主要核对委估资产的名称、账面价值等；收集委估资产的有关产权资料。
其次，实地勘察。对委估资产进行了较详细的勘察，走访委估资产的管理维护人员及使用人员。对委估资产的位置、环境等进行调查，并按现场调查记录表做详细记录，形成现场勘察表。
再次，搜集价格资料。通过向该地区房屋中介进行询价、查询当地土地交易市场行情，获得评估基准日同地段类似房屋交易价格、土地市场交易价格。
最后，依据所搜集的资料，对评估对象进行因素分析、评定估算，得出评估对象于评估基准日的初步结果。
根据评估公司内部审核制度，由总师室及总经理对评估小组提交的评估报告、评估明细表、评估说明和工作底稿进行全面审核，并重点安排了评估数据链接的稽核工作。同时将初步评估结果与委托方进行了审核沟通。在审核工作结束后，评估小组对评估报告进行修改完善，出具正式报告。
评估人员根据资产评估相关准则的要求，认定以下假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结果的责任。
2、 本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提， 有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
5、 产权持有单位和委托方提供的相关基础资料和财务资料线、 评估人员所依据的对比资产、交易数据等均线、 本次评估，除特殊说明外，未考虑被评估资产可能承担的抵押、担保事宜对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响；
9、 假设评估对象可以在公开市场上进行交易， 买卖双方在该市场都掌握了必要的市场信息，不因任何利益抬高或降低评估对象的真实价值。
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、科学、客观的原则，经实施必要的资产评估程序，采用成本法得出评估对象在评估基准日2017 年 5 月 31 日的评估价值为人民币 742,293,261.24 元（大写：人民币柒亿肆仟贰佰贰拾玖万叁仟贰佰陆拾壹元贰角肆分）。
主要增值原因：评估对象取得于 2011 年， 2011 年至今当地房地产及土地市场价格有一定幅度上涨，故评估价值相对账面价值有一定增值。
（一）在评估过程中已发现可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项：
1 、 评估对象中 A2 及 A3 地块的土地已取得《国有土地使用权证》 （南宁国用 （2011 ）第 578382、 578379 号），权证记事中登记了证书有效期至 2015 年 12 月 31 日。根据南宁市国土资源局《关于取消土地证有效期有关情况的函》 （南国土资函（2015） 411 号），南宁市从 2015 年 3 月 1 日起取消土地证有效期，原已核发的有效期土地证为合法有效的土地权属凭证。故本次评估中不考虑土地权证有效期对土地评估价值的影响。
2、评估对象 A2 及 A3 地块的土地权证记事中登记了需在 2012 年 4 月 31 日前动工，2015 年 3 月 31 日前完成项目施工建设。由于项目地块存在历史遗留问题（如未完成征地的插花地等）、周边配套市政路网未按计划开工建设、政府调整规划（如调整容积率、建筑高度、密度等），致使 A2 及 A3 等地块项目不具备完善的开工条件，原开竣工日期无法按时完成。截止本次评估基准日政府国土部门未对 A2 及 A3 地块在建项目开竣工日期延期提出异议。本次评估中未考虑上述事项对土地评估价值的影响。
3、评估对象中的 A3 地块中有 4 块插花地（即尚未完成征收的土地），根据南宁国粮房地产开发有限公司与南宁市良庆区土地储备分中心签订的《土地置换协议书》 （2013年 12 月 11 日），由政府将南宁国粮房地产开发有限公司名下 4 宗土地（包括 A3 地块）上的 10 块零星插花地收储，之后与南宁国粮房地产开发有限公司名下另 2 宗土地（宗地号 5008586、 5008587）进行等面积置换。在本次评估基准日，上述 10 块插花地的征收、结算工作已进入尾声，良庆区土地储备分中心已发函五象管委会要求启动土地置换工作。由于规划调整致使原插花地容积率调低，故五象管委会国土局将等面积置换的原方案调整为评估后等价值置换，新置换方案正在报管委会办公会议审议。
本次评估中将 A3 地块待置换的 4 块插花地纳入评估范围， 4 块插花地账面值按南宁国粮房地产开发有限公司提供的数据确认，评估采用的 A3 地块（含 4 块插花地）土地面积按《南宁市规划管理局建设项目规划设计条件通知书》内记载数据 47657.09 平方米确认。
（二）南宁国粮房地产开发有限公司在提供资料时未作特殊说明的，而本评估机构的评估人员根据专业经验一般不能获悉及无法收集资料的情况下， 本评估机构及评估人员不承担相关责任。
（三）本评估机构及评估人员不对资产评估委托方提供的有关营业执照、房地产权证、会计凭证等证据资料本身的合法性、完整性、真实性负责。
（四）本评估报告未考虑评估增减值所引起的税负问题，委托方在使用本评估报告为评估目的服务时，应当考虑税负 问题，并按照国家有关规定处理。
（五）本次资产评估是在独立、客观、 公正的原则下作出的，本机构及参加评估人员与委托方确无任何特殊利益关系，评估人员在评估过程中，恪守职业规范，进行了公正评估。
（一）本评估报告只能用于本评估报告载明的评估目的和用途。评估报告使用者应按有关法律、法规，以及资产评估业务约定书的要求正确、恰当地使用本评估报告，任何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。
（二）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，评估人员不承担相关当事人决策的责任。本评估结论不应该被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（四）未征得评估机构同意，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（五）评估结论的使用有效期为一年，自 2017 年 5 月 31 日至 2018 年 5 月 30 日。当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，以评估结论作为交易价值参考依据，超过一年，需重新确定评估结论。
（六）如果存在评估基准日期后、有效期以内 的重大事项，不能直接使用本评估结论。若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产价值额进行相应调整；若资产价格标准发生重大变化，并对资产评估价值已经产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。
（七） 当政策调整对评估结论产生重大影响时， 应当重新确定评估基准日进行评估。
一、光明房地产集团股份有限公司《关于拟挂牌转让南宁国粮房地产开发有限公司澜湾
九里项目 A2 及 A3 地块在建工程的请示》（光明地产〔 2017 〕 71 号）
二、光明食品（集团）有限公司《关于同意对南宁国粮房地产开发公司澜湾九里项目
A2 及 A3 地块在建工程进行评估的批复》（光明投资〔 2017 〕 275 号）
四、《国有土地使用权证》（南宁国用（2011）第 578382、 578379 号）
八、上海财瑞资产评估有限公司资格证书复印件九、上海财瑞资产评估有限公司营业执照复印件十、本项目评估人员资质证书复印件
第一部分 关于评估说明使用范围的声明……………………………………1 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明………………………………2 第三部分 资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明 …………………………………………………8 二、资产核实情况总体说明 ……………………………………………………9 三、评估技术说明 ………………………………………………………………11 四、评估结论及其分析…………………………………………………………20
本评估说明仅供企业国有资产评估项目监管单位备案核准评估项目使用、评估业务监管机关检查评估机构工作之用。除法律法规规定外， 材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
经营范围：房地产开发经营（凭资质证经营） ；建筑技术、房地产咨询服务；建筑材料（除危险化学品），建筑软件的开发与销售。 （依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。 ）
根据光明房地产集团股份有限公司《关于拟挂牌转让南宁国粮房地产开发有限公司澜湾九里项目 A2 及 A3 地块在建工程的请示》 （光明地产〔 2017 〕 71 号）、光明食品（集团）有限公司《关于同意对南宁国粮房地产开发公司澜湾九里项目 A2 及 A3 地块在建工程进行评估的批复》 （光明投资〔 2017 〕 275 号），为满足南宁国粮房地产开发有限公司资产转让的需要，对涉及的部分资产（广西南宁市良庆区五象大道北侧 A2 及 A3 地块在建项目）进行价值估算，并发表专业意见。
本次评估对象为南宁国粮房地产开发有限公司因资产转让行为涉及的部分资产，评估范围为评估对象涉及的广西南宁市良庆区五象大道北侧 A2 及 A3 地块在建项目，土地面积合计 58662.42 平方米。资产评估申报表列示的资产账面金额为 382,961,297.39 元。
委托评估对象和评估范围与本次经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，其在评估基准日的资产类型和帐面金额列表如下。
本评估基准日是根据光明食品（集团）有限公司《关于同意对南宁国粮房地产开发公司澜湾九里项目 A2 及 A3 地块在建工程进行评估的批复》（光明投资〔 2017 〕 275号）确认，以使评估基准日尽可能地接近评估目的的实现日期。
1 、 我公司名下 A2 及 A3 地块的土地已取得《国有土地使用权证》 （南宁国用 （2011 ）第 578382、 578379 号），权证记事中登记了证书有效期至 2015 年 12 月 31 日。根据南宁市国土资源局 《关于取消土地证有效期有关情况的函》 （南国土资函 （2015） 411 号） ，南宁市从 2015 年 3 月 1 日起取消土地证有效期，原已核发的有效期土地证为合法有效的土地权属凭证。
2、我公司名下 A2 及 A3 地块的土地权证记事中登记了需在 2012 年 4 月 31 日前动工， 2015 年 3 月 31 日前完成项目施工建设。由于项目地块存在历史遗留问题（如未完成征地的插花地等）、周边配套市政路网未按计划开工建设、政府调整规划（如调整容积率、建筑高度、密度等），致使 A2 及 A3 等地块项目不具备完善的开工条件，原开竣工日期无法按时完成。截止本次评估基准日政府国土部门未对 A2 及 A3 地块在建项 目开竣工日期延期提出异议。
3、我公司名下的 A3 地块中有 4 块插花地（即尚未完成征收的土地），根据我公司与南宁市良庆区土地储备分中心签订的《土地置换协议书》（2013 年 12 月 11 日），由政府将我公司名下 4 宗土地（包括 A3 地块）上的 10 块零星插花地收储，之后与我公司名下另 2 宗土地（宗地号 5008586、 5008587）进行等面积置换。在本次评估基准日，上述 10 块插花地的征收、结算工作已进入尾声，良庆区土地储备分中心已发函五象管委会要求启动土地置换工作。由于规划调整致使原插花地容积率调低，故五象管委会国土局将等面积置换的原方案调整为评估后等价值置换，新置换方案正在报管委会办公会议审议。
（一）列入清查范围的资产的种类、账面金额，产权状况，实物资产分布地点及特点 根据资产评估相关准则要求，由公司财务部门负责按评估基准日资产负债表列示的资产数额填报规定式样的资产评估清查明细表。
A2、 A3 地块已取得《国有土地使用权证》 （南宁国用（2011 ）第 578382、 578379号），土地使用权人为南宁国粮房地产开发有限公司，坐落为南宁市五象新区五象大道北侧，用途为城镇住宅用地、批发零售用地，使用权类型为出让，终止日期为城镇住宅用地至 2071 年 5 月 21 日、批发零售用地至 2041 年 5 月 21 日。
由于 A2、 A3 地块权证取得时间较早，根据《南宁市规划管理局建设项目规划设计条件通知书》，原权证登记的容积率等规划数据已做调整，待插花地置换后，权证信息也将相应调整。根据新规划条件， A2 地块用地性质为居住用地（计容积率商业建筑面积占总计容积率建筑面积 10%以内），净用地面积为 11005.33 平方米，容积率3.0 且≤3.8， ； A3 地块（含插花地）用地性质为居住、商业用地（商业建筑面积占总计容积率建筑面积 10%以内），净用地面积为 47657.09 平方米，容积率2.0 且≤2.5。
评估对象是“光明.澜湾九里”住宅开发项目的一部分， 位于广西南宁市良庆区的五象新区，所在位置东北到良堤路及邕江、南到规划道路、西南到五象大道、北到规划道路。
“光明.澜湾九里”项目位于良庆区五象大道北侧(广西体育中心正对面)，东北面紧邻规划建设中的滨江公园及邕江，江对面为“国家 4A 级青秀山旅游风景区”；西南面为“广西体育中心”；西面为五象新区核心商务办公、文化、行政区。项目已一期已完工，正在进行二期建设。
A2 地块是二期项目的一部分，土地形状呈不规则多边形，东北面、东南面临规划道路，西北面、西面与“港保苑”住宅项目用地相接，目前宗地上有“光明.澜湾九里”二期项目总包单位的临时工棚，账面发生的前期工程费等是分摊的二期项目相应工程费用。
A3 地块内插花地已基本完成土地征收相关工作， A3 地块形状基本呈规则四边形，四面临街，东北面近规划建设中的滨江公园及邕江，目前宗地上已进行了前期工程施工 （部分区域基坑开挖），通临水、临电。
清查工作由财务部会同南宁国粮房地产开发有限公司战略投资部共同组织实施，主要采取现场勘查的形式。
评估对象和范围是广西南宁市良庆区五象大道北侧 A2 及 A3 地块在建项目，土地面积合计 58662.42 平方米。评估人员对纳入评估范围的资产进行了清查复核，对实物资产按存放地点进行清查、实地勘察，并对可能影响资产评估的重大事项进行了解。具体内容列表如下：
（二）实物资产的分布情况及特点 （截止日期： 2017 年 5 月 31 日）
A2、 A3 地块已取得《国有土地使用权证》 （南宁国用（2011 ）第 578382、 578379号），土地使用权人为南宁国粮房地产开发有限公司，坐落为南宁市五象新区五象大道北侧，用途为城镇住宅用地、批发零售用地，使用权类型为出让，终止日期为城镇住宅用地至 2071 年 5 月 21 日、批发零售用地至 2041 年 5 月 21 日。
由于 A2、 A3 地块权证取得时间较早，根据《南宁市规划管理局建设项目规划设计条件通知书》，原权证登记的容积率等规划数据已做调整，待插花地置换后，权证信息也将相应调整。根据新规划条件， A2 地块用地性质为居住用地（计容积率商业建筑面积占总计容积率建筑面积 10%以内），净用地面积为 11005.33 平方米，容积率3.0 且≤3.8， ； A3 地块（含插花地）用地性质为居住、商业用地（商业建筑面积占总计容积率建筑面积 10%以内），净用地面积为 47657.09 平方米，容积率2.0 且≤2.5。
评估对象是“光明.澜湾九里”住宅开发项目的一部分， 位于广西南宁市良庆区的五象新区，所在位置东北到良堤路及邕江、南到规划道路、西南到五象大道、北到规划道路。
“光明.澜湾九里”项目位于良庆区五象大道北侧(广西体育中心正对面)，东北面紧邻规划建设中的滨江公园及邕江，江对面为“国家 4A 级青秀山旅游风景区”；西南面为“广西体育中心”；西面为五象新区核心商务办公、文化、行政区。项目已一期已完工，正在进行二期建设。
A2 地块是二期项目的一部分，土地形状呈不规则多边形，东北面、东南面临规划道路，西北面、西面与“港保苑”住宅项目用地相接，目前宗地上有“光明.澜湾九里”二期项目总包单位的临时工棚，账面发生的前期工程费等是分摊的二期项目相应工程费用。
A3 地块内插花地已基本完成土地征收相关工作， A3 地块形状基本呈规则四边形，四面临街，东北面近规划建设中的滨江公园及邕江，目前宗地上已进行了前期工程施工 （部分区域基坑开挖），通临水、临电。
（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）。
第一阶段 2017 年 6 月 22 日 落实评估人员明确分工、职责 召开会议、落实任务 项目经理
自查阶段 2017 年 6 月 23 日 求；填制清查评估明细表 布置，对产权持有单位自查 项目经理
第三阶段 2017 年 6 月 27 日-6 月 29 核实资产清查评估明细表上 按资产评估准则要求，评估 全体
清查阶段 日 列示的委估资产的客观性、真 人员按相关分工逐一清查 评估人员
检查资产清查的广度与深度 专业小组汇报清查结果并第四阶段 2017 年 6 月 30 日 是否符合评估的要求，是否与 对清查差异作出说明；收集 全体分析汇总 经济行为所涉及的资产一致。 证据，佐证清查结果 评估人员 编写清查说明 2、资产清查的主要过程
接受本项目的资产评估委托后，根据项目的类型和资产特点，本评估公司成立了资产清查评估小组（简称评估小组）。评估小组由资产评估师莫晶任项目负责人。委托方确定了郑斌为资产清查评估的联系人。评估小组于 2017 年 6 月 22 日开始工作。
评估小组根据委托单位确定的委估资产范围提出了企业自查的要求，由委托方按资产评估相关准则的要求填报资产清查评估明细表，并根据所填报的明细表逐项进行自查。
在企业已经自查的基础上，评估小组于 2017 年 6 月 27 日进入现场。以委托方提供的评估基准日 2017 年 5 月 31 日所列示的委估资产为对象进行清查核对，不遗漏，不重复。实物资产清查核实的主要方法是按评估明细表对物， 若有不符，查明原因，做好清查记录和调整事项记录。关键环节为：一是核对产权持有单位实际拥有资产与相关的资产评估明细表是否符合； 二是核对权证复印件与相关的资产是否符合，判明产权归属。若有不符，评估人员要求产权持有单位与相关经办人员提供相应的证明材料，说明原因。
评估小组对委估资产清查核实后汇总分析清查核实情况，确定是否存在产权不清晰的资产，最后根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估清查明细表。
于评估基准日通过对委估资产的清查、核实， 确定南宁国粮房地产开发有限公司所提供的委托评估资产与实际情况基本相符。
评估对象是广西南宁市良庆区五象大道北侧 A2 及 A3 地块在建项目，土地面积合计 58662.42 平方米，账面价值为 382,961,297.39 元。
评估对象中 A3 地块的 4 块插花地尚未办理土地权证，根据南宁国粮房地产开发有限公司与南宁市良庆区土地储备分中心签订的《土地置换协议书》（2013 年 12 月 11 日），由政府将南宁国粮房地产开发有限公司名下 4 宗土地（包括 A3 地块）上的 10块零星插花地收储，之后与南宁国粮房地产开发有限公司名下另 2 宗土地（宗地号5008586、 5008587）进行置换。在本次评估基准日，上述 10 块插花地的征收、结算工作已进入尾声，良庆区土地储备分中心已发函五象管委会要求启动土地置换工作。本次评估将上述 4 块插花地纳入评估范围。
以委托方提供的委估资产清单为基础，公司评估人员对资产进行了全面的清查复核和评估，整体评估方法为成本法，其中土地使用权采用市场比较法和假设开发法测算。具体评估情况如下：
评估对象是广西南宁市良庆区五象大道北侧 A2 及 A3 地块在建项目，主要资产是A2、 A3 地块两宗土地使用权以及前期费用等。
A3 地块中 4 块插花地的账面价值是拟置换的 2 宗土地（宗地号 5008586、 5008587）账面价值的对应分摊价值。
A2 地块已取得《国有土地使用权证》 （南宁国用（2011 ）第 578382 号），土地使用权人为南宁国粮房地产开发有限公司，坐落为南宁市五象新区五象大道北侧，地号5008584，图号为缸瓦窑-A-2，地类（用途）为城镇住宅用地、批发零售用地，使用权类型为出让，终止日期为城镇住宅用地至 2071 年 5 月 21 日、批发零售用地至 2041 年 5月 21 日，使用权面积 11005.33 平方米。记事：①容积率3.0 且≤3.5 ；②该宗地在 2012年 4 月 31 日前动工建设， 2015 年 3 月 31 日前完成项目施工建设；③本证书有效期至2015 年 3 月 31 日。
A3 地块已取得《国有土地使用权证》 （南宁国用（2011 ）第 578379 号），土地使用权人为南宁国粮房地产开发有限公司，坐落为南宁市五象新区五象大道北侧，地号5008581 ，图号为缸瓦窑-A-2、 -B-1 、 -B-2、 -B-3 ；缸瓦窑-D-3，地类（用途）为城镇住宅用地、批发零售用地，使用权类型为出让，终止日期为城镇住宅用地至 2071 年 5 月21 日、批发零售用地至 2041 年 5 月 21 日，使用权面积 42937.56 平方米。记事：①本证书有限期至 2015 年 3 月 31 日止，容积率3.0 且≤3.5 ；②南宁国粮房地产开发有限公司需在 2012 年 4 月 31 日前动工建设， 2015 年 3 月 31 日前完成项目施工建设。
A3 地块内有 “插花地” （ 即尚未完成征收的土地） 4 块。根据公司与南宁市良庆区土地储备分中心签订的“土地置换协议”，公司位于五象新区五象大道北侧共 8 宗土地（包括 A3 地块）内共有 10 块“插花地”，将用公司名下的 5008586、 5008587 地块进行置换，置换后 A3 地块上将不再有“插花地”。 5008586、 5008587 地块权证登记的土地用途为城镇住宅用地，使用权类型为出让，终止日期至 2071 年 5 月 21 日，记事：容积率3.0且≤3.5，该宗地 2012 年 4 月 31 日前动工建设， 2015 年 3 月 31 日前完成项目施工建设，证书有效期至 2015 年 3 月 31 日。在本次评估基准日，上述 10 块插花地的征收、结算工作已进入尾声，良庆区土地储备分中心已发函五象管委会要求启动土地置换工作。 2、实物状况
评估对象是“光明.澜湾九里”住宅开发项目的一部分， 位于广西南宁市良庆区的五象新区，所在位置东北到良堤路及邕江、南到规划道路、西南到五象大道、北到规划道路。 “光明.澜湾九里”项目位于良庆区五象大道北侧(广西体育中心正对面)，东北面紧邻规划建设中的滨江公园及邕江、江对面为“国家 4A 级青秀山旅游风景区”；西南面为“广西体育中心”；西面为五象新区核心商务办公、文化、行政区。项目已一期已完工，正在进行二期建设。
A2 地块是二期项目的一部分，土地形状呈不规则多边形，东北面、东南面临规划道路，西北面、西面与“港保苑” 住宅项目用地相接，目前宗地上有“光明.澜湾九里”二期项目总包单位的临时工棚，账面发生的前期工程费等是分摊的二期项目相应工程费用。
A3 地块内插花地已基本完成土地征收相关工作， A3 地块形状基本呈规则四边形，四面临街，东北面近规划建设中的滨江公园及邕江，目前宗地上已进行了前期工程施工 （部分区域基坑开挖），通临水、临电。
由于 A2、 A3 地块权证取得时间较早，根据《南宁市规划管理局建设项目规划设计条件通知书》，原权证登记的容积率等规划数据已做调整，待插花地置换后，权证信息也将相应调整。本次评估依据最新规划条件进行测算。
根据新规划条件， A2 地块用地性质为居住用地（计容积率商业建筑面积占总计容积率建筑面积 10%以内），净用地面积为 11005.33 平方米，容积率3.0 且≤3.8， ； A3 地块（含插花地）用地性质为居住、商业用地（商业建筑面积占总计容积率建筑面积 10%以内），净用地面积为 47657.09 平方米，容积率2.0 且≤2.5。
从整年南宁商住用地土地成交各月数据看，上半年南宁土地市场冷热不均， 6 月成为分界点，出现井喷，下半年各月土地成交数据则趋于平稳。
2016 年南宁土地成交各片区情况，成交面积方面，除青秀区及五象新区外，其它三片区相对均衡。五象新区以 35%居于榜首，占三成有余，江南区、兴宁区、西乡塘区则分别以 28%、 17%、 16%的占比随其后，青秀区土地供应量较少，仅占 4%。
2016 年南宁土地成交，同比数据量跌价涨，地价走高。房企集中拿地，热门地块遭疯抢，致使楼面地价飙涨，各区相继出现“地王”， 2016 年青秀区楼面地价至高者破万！
地价的不断上涨，开发商势必将土地的成本加在房价中，而且地价的不断上扬将进一步刺激开发商对未来的预期，南宁房价下调压力颇大。而 2016 年 9、 10 月，政府出面调控房价，避免南宁房价出现飙涨状态，开发商随后拿地才逐步回归理性， 2016 年后几个月南宁楼市难觅“地王”。
2017 年，南宁土地供应量仍可观，其中还不乏优质地块，整体土地市场看好。
土地资产评估通常有市场比较法、成本逼近法、假设开发法、基准地价系数修正法等。
这几种评估方法分别从市场、成本等途径分析和估算评估对象的价值。在评估中究竟选择哪种方法，主要考虑经济行为所对应的评估目的和确定的价值类型，综合企业的经营和资产情况、特点，以及委托方的要求和资料、参数的来源等因素，选用适用的评估方法。
①市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。
评估对象为住宅用地，近期、周边有较多类似土地的招拍挂交易案例，适宜采用市场比较法进行评估。
②成本逼近法一般适用于新开发土地的价格评估，特别适用于土地市场狭小，土地成交实例不多，无法利用市场比较法进行估价时采用。
评估对象为住宅用地，虽可使用成本逼近法评估，但其评估结果的可靠性不如市场比较法和假设开发法，故本次评估不采用成本逼近法。
③剩余法（即假设开发法）适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形：①待开发成房地产或待拆迁改造后再开发成房地产的土地估价；②仅将土地整理成可供直接利用的土地估价；③现有房地产中地价的单独评估。
评估对象为待开发土地，有容积率规划指标，开发完成后的房地产市场价格及开发成本较易取得，使用采用假设开发法进行评估。
④基准地价系数修正法适用于已公布基准地价的城市的宗地地价评估。特别适用于土地出让底价、土地抵押价格、课税地价和国有企业兼并等行为中的土地资产评估。
评估对象为住宅用地，虽可使用基准地价系数修正法评估，但其评估结果的可靠性不如市场比较法和假设开发法，故本次评估不采用基准地价系数修正法。
①市场比较法是根据市场中的替代原理，将委估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算委估土地客观合理价格的方法。
基本公式为：土地使用权比准价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
②假设开发法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算委估土地价格的方法。
基本公式为：土地使用权评估价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费－销售费用－销售税金－投资利息－开发利润－土地契税
除土地资产外的前期工程费用等，根据现场勘查、按实际发生成本，在考虑利息、利润后确定评估值。
位置 良庆区博艺路北侧、 57 江南区星光大道西侧、 经开区壮锦大道东侧、
修正后价格 3903 3717 4758 评估对象规划容积率 2.5，案例 B 容积率 4.75、案例 C 容积率 3，因容积率差异对地价影响较大，故首先统一价格内涵，将案例价格调整到容积率 2.5 时的价格。据调查，当地没有容积率修正体系，故参考上海住宅用地容积率修正系数表数据，容积率 2.5 与4.75 修正系数相差约 20%，容积率 2.5 与 3 修正系数相差 4%左右，故分别取修正系数1.2、 1.04。
本次评估基准日期为 2017 年 5 月 31 日，案例 A 交易日期为 2017 年 6 月，日期接近，不做修正。案例 B、 C 成交于 2017 年 1 季度、 2016 年 4 季度，据调查分析这段时期内房价以及土地价格有小幅上涨，经综合分析取修正系数 B ： 100/99； C： 100/98。
繁华程度：评估对象周边有已建成的楼盘“港保苑”，已有一定社区商业配套；案例A 附近为在建项目或未开发土地，缺乏商业设施，经综合分析均取修正系数 100/95 ；案例 B 位于旧城区内，周边有一定商业配套，经综合分析取修正系数 100/101 ；案例 C 周边也有新建住宅的配套商业设施，状况与评估对象接近，不做修正。
自然环境状况：评估对象与案例 A 临近邕江，自然景观较佳，案例 B、 C 周边无特殊自然景观，对地价有一定影响，经综合分析均取修正系数 100/90。
宗地用途：评估对象与案例 A、 C 均带有一定比例商业（ 10%左右），案例 B 为纯住宅，一般商业用地价值高于住宅用地，故判断商住用地地价略高于纯住宅用地，经综合分析取修正系数 100/96。
宗地面积：评估对象面积规模与案例有差异，一般面积小不利于整体规划利用，地价相对较低，经综合分析取修正系数 A： 100/95 ； B ： 100/90； C： 100/101 。
使用年限：评估对象剩余使用年限约为住宅 54 年/商业 24 年，案例出让年限均为70/40 年或 70 年，需要修正。由于评估对象宗地中住宅部分占比较大（90%），故按住宅年限进行修正。土地还原率取 6%。
土地评估价值的评估价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费－销售费用－销售税金－投资利息－开发利润－土地契税
A3 地块用地性质为居住、商业用地（商业建筑面积占总计容积率建筑面积 10%以内），净用地面积为 47657.09 平方米，容积率2.0 且≤2.5，住宅用机动车位为 1 个/100平方米建筑面积。根据规划指标，评估人员分析认为 A3 地块适宜建造中高层住宅项目，规划建筑面积合计 47657.09 ×2.5=119142.73 平方米， 其中住宅占 90%为 107228.45 平方米， 商业占 10%为 11914.27 平方米。地下车位按 30 平方米/个计约为 1070 个（约合 32100平方米） 。
评估对象建成后的房屋主要为住宅、商业、车位，通过市场比较法求取各类可售房屋的市场评估价格。
区域环境：评估对象临江，自然景观较佳，案例 C 靠山，自然环境也较好，不做修
正。案例 A、 B 无特殊自然景观，对房价有一定影响，经综合分析均取修正系数 100/90。
成新度：评估对象为一手新房，案例均为次新房，一般新房价格较高，经综合分析
1 层商业用房定价一般为同小区住宅均价的 1.5 倍，则取值为 20000.00 元/平方米， 社区商业用房一般为 1-2层， 2层单价一般为 1 层的 0.6， 则 1-2层均价=20000.00 × （ 1+0.6） /2=16000.00 元/平方米。当地车位交易数据较少，参考上海停车库价格修正系数一般为 地上 1 层商业价格的 10%，则车位建筑面积单价为 2000.00 元/平方米。建成后房地产市 场价值汇总如下：
根据市场调查情况并结合产权持有单位提供的投资估算表，对 A3 地块开发成本预 测如下：
增值税附加税率：城建税 7%、教育费附加、 3%、地方教育附加 2%，合计 12%。 销项税= （建成后房地产市场价值－土地成本） / （ 1+11%）× 11%×（ 1+12%）
⑥ 投资利息（预计建设期为 4 年），取基准日 1-5 年期贷款利率 4.75%。
投资利息= （开发成本+管理费用）×4.75% ×2+土地评估价值×4.75% ×4
参考《企业绩效评价标准值 2016》中房地产开发业全行业成本费用利润率优秀值取利润率为 20%。
土地评估价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费－销售费用－销售税金－投资利息－开发利润－土地契税
经测算，采用市场比较法求得结果为 556,634,834.56 元，采用假设开发法求得结果为 564,163,600.00 元，评估人员分析认为，因评估对象尚未取得详细规划文件，假设开发法中采用的经济技术指标等均存在变数，故评估值有不确定性，而在市场比较法测算过程中，选用了近期成交的、位置接近的实际成交案例，在经过对各项影响价格的因素修正后，其结果更好的体现了评估对象目前的市场价值，故确定取市场比较法测算结果为评估结论，即 A3 地块土地评估价值为 556,634,834.56 元。
A2 地块与 A3 地块相比位置相邻，但不临江、形状不规则、容积率较高（3.8）、面积较小，故价格有差异，取区域环境修正系数 0.9、土地形状修正系数 0.97、容积率修正系数 0.9（参考上海住宅用地容积率修正系数表， 容积率 2.5 与 3.8 修正系数相差 10%左右）、面积因素修正系数 0.95。
A3 地块已发生开发成本包括前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费等，合计 28,025,749.50 元，在经现场勘查并查询相关合同、付款凭证等后，在实际发生的费用基础上考虑利息、利润后确定评估值。
该前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费主要是勘查设计费、基坑工程等，一般工期为半年，房产开发项目周期一般为 3-5 年，故取 1-5 年贷款利率4.75%，利润率取 20%。
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、科学、客观的原则，经实施必要的资产评估程序，采用成本法得出评估对象在评估基准日2017 年 5 月 31 日的评估价值为人民币 742,293,261.24 元（大写：人民币柒亿肆仟贰佰贰拾玖万叁仟贰佰陆拾壹元贰角肆分） 。
主要增值原因：评估对象取得于 2011 年， 2011 年至今当地房地产及土地市场价格有一定幅度上涨，故评估价值相对账面价值有一定增值。
（ 1 ）评估对象中 A2 及 A3 地块的土地已取得《国有土地使用权证》 （南宁国用 （2011 ）第 578382、 578379 号），权证记事中登记了证书有效期至 2015 年 12 月 31 日。根据南宁市国土资源局《关于取消土地证有效期有关情况的函》 （南国土资函（2015）411 号），南宁市从 2015 年 3 月 1 日起取消土地证有效期，原已核发的有效期土地证为合法有效的土地权属凭证。故本次评估中不再考虑土地权证有效期对土地评估价值的影响。
（2）评估对象中 A2 及 A3 地块的土地权证记事中登记了需在 2012 年 4 月 31 日前动工， 2015 年 3 月 31 日前完成项目施工建设。由于项目地块存在历史遗留问题（如未完成征地的插花地等）、周边配套市政路网未按计划开工建设、政府调整规划（如调整容积率、建筑高度、密度等），致使 A2 及 A3 等地块项目不具备完善的开工条件，原开竣工日期无法按时完成。截止本次评估基准日政府国土部门未对 A2 及 A3 地块项目开竣工日期延期提出异议。本次评估中未考虑上述事项对土地评估价值的影响。
（3）评估对象中的 A3 地块中有 4 块插花地（即尚未完成征收的土地），根据南宁国粮房地产开发有限公司与南宁市良庆区土地储备分中心签订的《土地置换协议书》 （2013 年 12 月 11 日），由政府将南宁国粮房地产开发有限公司名下 4 宗土地（包括 A3地块）上的 10 块零星插花地收储，之后与南宁国粮房地产开发有限公司名下另 2 宗土地（宗地号 5008586、 5008587）进行等面积置换。在本次评估基准日，上述 10 块插花地的征收、结算工作已进入尾声，良庆区土地储备分中心已发函五象管委会要求启动土地置换工作。由于规划调整致使原插花地容积率调低，故五象管委会国土局将等面积置换的原方案调整为评估后等价值置换，新置换方案正在报管委会办公会议审议。
本次评估中将 A3 地块待置换的 4 块插花地纳入评估范围， 4 块插花地账面值按南宁国粮房地产开发有限公司提供的数据确认，评估采用的 A3 地块（含 4 块插花地）土地面积按《南宁市规划管理局建设项目规划设计条件通知书》内记载数据 47657.09 平方米确认。
